Geplante Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist bei privaten Immobilienveräußerungen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG)

Das Wichtigste in Kürze:

Der Finanzausschuss des Bundesrates schlägt im Rahmen des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 vor, die Steuerfreiheit privater Immobilienveräußerungen nach Ablauf von zehn Jahren ersatzlos zu streichen. Maßgeblicher Stichtag soll der Tag der Gesetzesverkündung sein. Da die Bundesregierung den Entwurf als besonders eilbedürftig eingebracht hat, könnte dieser Stichtag bereits im November oder Dezember 2026 liegen.

Inhalt der geplanten Änderung

• Volle Steuerpflicht unabhängig von der Haltedauer: Gewinne aus der Veräußerung nicht selbst genutzter Immobilien des Privatvermögens (vermietete Wohnungen, Gewerbeobjekte, unbebaute Grundstücke) sollen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45% bzw. 47% zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) besteuert werden.
• Enger gefasste Ausnahme für Selbstnutzung: Steuerfrei bleibt nur, wer die Immobilie (a) zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder (b) in einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten vor der Veräußerung selbst bewohnt hat, wobei dieser Zeitraum frühestens sechs Monate vor dem Verkauf enden darf. Gleichgestellt ist die unentgeltliche Überlassung an ein kindergeldberechtigtes Kind oder an den geschiedenen bzw. getrennt lebenden Ehegatten im Rahmen einer Scheidungsfolgeregelung.
• Stichtagsregelung: Läuft die Zehnjahresfrist am Tag der Verkündung noch, gilt neues Recht – auch wenn sie am Folgetag abgelaufen wäre. Bestandsschutz besteht nur für Immobilien, deren Frist am Verkündungstag bereits vollständig abgelaufen ist.

Mögliche Auswirkungen

• Unechte Rückwirkung: Die Regelung greift zwar in laufende Fristen und damit in bestehende Vermögens-, Finanzierungs- und Nachfolgestrukturen ein; solange zum Stichtag die Zehnjahresfrist aber noch nicht abgelaufen ist, sieht der Finanzausschuss die verfassungsrechtliche Zulässigkeit einer solchen unechten Rückwirkung als gegeben an.
• Renditeeffekt: Die gesamte Wertsteigerung seit Anschaffung wird steuerpflichtig; die Nettorendite privater Immobilienanlagen sinkt erheblich.
• Notarielle Beurkundung entscheidend: Für die Fristberechnung ist nach ständiger BFH-Rechtsprechung allein der Tag der Beurkundung des schuldrechtlichen Kaufvertrags maßgebend – nicht das Closing bzw. der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Vorvertrag oder Reservierung genügen nicht.
• Gestaltungsalternativen: Ist ein Verkauf vor dem Stichtag nicht sinnvoll, weil die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist, kommen etwa die Einlage in eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG (zur Nutzung etwaiger erbschaft- und schenkungsteuerlicher Vergünstigungen) oder eine Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge in Betracht. Hinweis: Eine Einbringung gegen oder ohne Gewährung von Gesellschaftsrechten in eine Kapitalgesellschaft wird ihrerseits als Veräußerung behandelt und kann innerhalb einer aktuell noch laufenden Zehnjahresfrist selbst die Steuer nach § 23 EStG in der aktuell geltenden Fassung auslösen; zudem fällt ggf. Grunderwerbsteuer an. Jede Alternative bedarf daher einer Einzelfallprüfung.

Stand des Verfahrens

Das Einkommensteuerreformgesetz 2027 ist ein zustimmungsbedürftiges Gesetz: Nach Art. 105 Abs. 3 GG bedürfen Steuergesetze, deren Aufkommen ganz oder teilweise den Ländern oder Gemeinden zufließt, der Zustimmung des Bundesrates; die Einkommensteuer ist Gemeinschaftsteuer nach Art. 106 Abs. 3 GG. Der Bundesrat verfügt damit über ein absolutes Veto, das der Bundestag nicht überstimmen kann.

Derzeit befindet sich der Gesetzesentwurf zur Stellungnahme zum Regierungsentwurf im Bundesrat (1. Durchgang). Über die Ausschussempfehlungen (BR-Drs. 507/1/26) wird der Bundesrat dann am 16. Oktober 2026 beschließen und seine Änderungswünsche der Bundesregierung zuleiten.

Im Anschluss wird die Bundesregierung zu den Ländervorschlägen Stellung nehmen und den Entwurf an den Bundestag weiterleiten. Danach wird der Bundestag in drei Lesungen über den Gesetzesentwurf beraten und ihn dann zur Zustimmung an den Bundesrat (2. Durchgang) weiterleiten. Der Bundesrat kann dann seine Zustimmung erteilen oder verweigern oder zunächst den Vermittlungsausschuss anrufen.

Einordnung: Die Abschaffung der Spekulationsfrist ist derzeit lediglich ein Änderungsvorschlag der Länder. Sie wird nur Gesetz, wenn sie im Bundestagsverfahren in den Gesetzestext übernommen und im zweiten Durchgang vom Bundesrat gebilligt wird. Ob und in welcher Form die Regelung in Kraft tritt, ist daher derzeit offen. Die Bundesregierung hat die Gesetzesvorlage allerdings für besonders eilbedürftig erklärt, was verkürzte Befassungszeiten im parlamentarischen Verfahren zur Folge hat. Daher kann es sehr bald (im November/Dezember) zu einer Verkündung des Gesetzes kommen, so dass es sich empfiehlt, bereits heute entsprechende Vorbereitungen für ein mögliches Inkrafttreten dieser Gesetzesänderung zu treffen.

Verfahrensrechtliche Besonderheit: besondere Eilbedürftigkeit

• Fristverkürzung: Regulär hat der Bundesrat zu Regierungsentwürfen sechs Wochen Zeit zur Stellungnahme (Art. 76 Abs. 2 Satz 2 GG; auf Verlangen neun Wochen, Art. 76 Abs. 2 Satz 3 GG). Bezeichnet die Bundesregierung einen Entwurf ausnahmsweise – wie hier geschehen – als besonders eilbedürftig, verkürzt sich diese Frist auf drei bzw. sechs Wochen (Art. 76 Abs. 2 Satz 4 GG).
• Weiterleitung ohne Stellungnahme: Die Bundesregierung kann den Entwurf nach Ablauf der verkürzten Frist auch ohne Stellungnahme an den Bundestag weiterleiten. Das Zustimmungsrecht des Bundesrates im zweiten Durchgang bleibt unberührt.
• Zeitliche Folge: Ein Abschluss des Verfahrens im Spätherbst/Winter 2026 mit Inkrafttreten zum 1. Januar 2027 ist durchaus denkbar. Die Verkündung im Bundesgesetzblatt – und damit der Stichtag – könnte bereits im November oder Dezember 2026 erfolgen.

Handlungsempfehlungen

• Bestand privater Immobilien auf Objekte prüfen, deren Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist oder im laufenden Jahr noch abläuft.
• Selbstnutzungs- und Überlassungsfälle anhand der verschärften Voraussetzungen dokumentieren.
• Alternative Strukturierungen unter Einbeziehung von § 23 EStG, Grunderwerb- und Schenkungsteuer im Einzelfall prüfen.
• Weiteres Verfahren beobachten: Stellungnahme des Bundesrates am 16. Oktober 2026, Gegenäußerung, Bundestagsbeschluss, zweiter Durchgang.