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新冠疫情对不动产经济的影响

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新冠疫情触及到不动产经济。许多企业在4月1日的前一周宣布,由于新冠疫情的影响,它们无法支付租金。其他企业则要求延缓支付或减少租金。众多承租方也面临这样一个问题,即政府命令关闭商店或者餐馆是否意味着,构成租赁合同或者按照合同约定使用租赁标的物的交易基础不复存在,因此可以减少甚至完全取消租金?

一、《关于减轻新冠疫情在民法、破产法和刑事诉讼法中后果的法律》排除了租赁关系的解除

立法者做出了迅速反应。《关于减轻新冠疫情在民法、破产法和刑事诉讼法中后果的法律》(“新冠疫情法”)在2020年3月27日通过,该法律也有一条关于租赁关系的规定:如果承租方由于新冠疫情的影响而无法支付2020年4月1日至2020年6月30日到期应付的租金,则出租方不得因为未付租金而解除租赁关系。该条规定既适用于住房租赁也适用于商用租赁,既适用于消费者也适用于大型企业集团。该规定不是任意性的,因此不能通过合同约定来改变。它既适用于已经存在的合同关系,也适用于现在将要缔结的合同。承租方有两年的时间(至2022年6月)补交租金,之后,解解除权重新适用。该规定既适用于使用租赁,也适用于用益租赁。

民法的一般原则是,即使经济困境造成无能力给付,债务人仍有给付义务,并承担不及时给付的法律后果。该新规定是上述一般原则的例外。如果承租方连续拖欠两期租金或者租金中相当可观的一部分,或者在超过两个支付期间内拖欠的租金数额达到两个月的租金,则出租方原则上有权解除租赁合同(《民法典》第543条第2款第3项)。《民法典》第569条和第573条就住房租赁情况下的拖欠租金规定了不同的解除权。

目前,如果拖欠租金是新冠疫情影响造成的,则解除权暂停适用。立法理由强调,如果拖欠租金是其他原因造成的,例如承租方单纯不愿支付租金或支付不能是新冠疫情以外的因素造成的,则解除权仍然适用。根据法条字面表述,不支付租金必须完全是新冠疫情的影响所造成的。这一表述不如其他规定具体,例如为对抗新冠疫情影响的贷款法律措施。贷款法律措施的出发点是,新冠疫情造成收入损失,从而使得支付本金和利息不切实际。

新冠疫情和不能支付租金之间的联系必须由承租方释明(Glaubhaftmachung)。为此,承租方必须说明,基于哪些事实,新冠疫情导致不能支付租金具有压倒性的可能性。这种释明也可以通过替代宣誓之保证(Versicherung an Eides statt)的形式完成。承租方还可以通过出示政府关于提供援助措施的决定或者收入损失的证据的方式来进行释明。

根据立法理由的说明,如果对抗疫情的措施造成不能营业或者营业受到显著限制,则足以构成商用租赁中承租方的释明。这其中就包括了众多店铺和营业场所已经不能开业的零售业,以及餐厅和酒店等。但事实上,承租方是否可以仅以其店铺被政府关闭为由而拒付租金,而不必担心被解约,这一点值得怀疑。一家体育用品制造商和一家连锁零售业者早前宣布不支付商铺租金。这引发了公众讨论。联邦司法部部长表示说,新规定仅仅适用于这样的企业,即由于疫情危机而确定陷入了严重的支付困境。事实上,立法理由在另外一处提到,如果承租方不愿意支付租金,则解除权不应被排除。众多连锁零售业者尽管由于疫情影响而遭受营业额的损失,但是可以通过在线销售收入的强劲增长得到弥补。一些餐厅同样受益于送餐服务。对于所谓的旗舰店,存在这样的问题,即一般情况下,承租方的营业额是否取决于各个门店的商品销售。在个别情况下可以认为,这些旗舰店主要服务于营销,而非店内直销。

在这种情况下,该规定的重要意义在于,它没有明确排除租赁法的规定。因此,租金在原则上仍会拖欠和到期。这意味着,仍要按照法定或合同约定的利率来计算欠款的利息。对于出租方因为承租方拖欠租金而造成的其他损失,承租方仍要承担责任。出租方可以向法院起诉,如果案情无争议或者判决认定拖欠租金,出租方还可以要求用租金担保(例如押金)来抵偿拖欠的租金和利息。如果出租方动用租金担保清偿租金和利息,承租方有义务再次补足租金担保。但是,这里类推适用新冠疫情法的规定,承租方在2022年6月30 日以前都不必担心被解除合同。

如果合同没有特殊约定,则出租方原则上也可以对承租方的物品行使留置权。但是,法院是否会基于新冠疫情法的目的来限制这一权利,还有待观察。

新冠疫情法还包含有一条政府立法的授权,即联邦政府可以在时间上扩展对解除权的限制,即从2020年6月1日最长延长至2020年9月30日出现的租金拖欠。联邦政府因此可以灵活处理在时间上尚不确定的疫情危机。

二、承租方是否有权要求减少租金?

早在立法措施出台前,就已经有人讨论,由于新冠疫情的影响,承租方是否可以根据交易基础丧失(Wegfall der Geschäftsgrundlage)的原则或者作为租金降低的权利要求减少租金甚至完全拒付。该讨论没有结束,法院对这类案件的处理也不明确。但是,司法判例和法学文献还是发展出一些指导方针。

新冠疫情法原则上把租金视为到期应付(见上文),也与这一问题的评估相关。由此可以认为,立法者的立场是,仅仅是政府命令关闭商铺和餐厅的事实不构成交易基础丧失或者要求减少租金的事由。法院肯定要对此类问题做出回应,即根据租赁协议条款或者具体的租赁目的,在个案中是否可以降低租金。

为了降低承租方缴纳的租金,关于减少租金和交易基础丧失的法律条文必须要适用于这样一种政治、经济和社会条件出现根本变化的状态,例如流行病的爆发。由此产生的问题是,对于这样一种在整体上影响公众和经济的紧急状态,一般民法,尤其是《民法典》第313条的规定是否提供了足够的解决方案。法院和立法者必须对这种紧急状态的后果进行公平分配。可能的一种论点是,立法者在新冠疫情法中已经终局性的规定了疫情紧急状态中的负担分配。

1、交易基础丧失

根据《民法典》第313条,当作为合同基础的情势在合同缔结之后出现了重大变化,如果合同当事人预见到这种变化,就不会缔结合同或者以不同内容缔结合同时,合同当事人原则上可以要求变更合同。但是,只有在且仅在考虑个案具体情况(特别是合同或法定风险分配)后认为,坚持租赁合同不变对于承租方不合理时,才有可能变更合同。合同的变更可能是迟延支付租金、减少租金甚至是免除租金。

但是,应当注意法律和合同中规定的风险分配。情势的变化应当是根本性的,不属于合同当事人应承担的风险范围。在一个租赁合同关系里,出租方的义务是将租赁物交给承租方使用,而承租方原则上要承担的风险是,他能够按照计划的那样使用租赁物并且在整个租赁期间内事实上需要租赁物(使用风险)。承租方也承担经济风险,即他能够支付租金,例如他有足够的收入,以便支付租金。与之相区分的是这样一种情形,它涉及租赁物的具体状态和性质。例如,如果租赁物不能满足作为商店或餐厅使用的要求,就是这种情况。但是,因为新冠疫情而关门歇业原则上却不是这种情况。这是政策决策者得出的结论,即为了遏制疫情,需要尽可能减少人与人之间的接触。根据决策者的估计,这种直接的社会接触通常发生在店铺或者餐厅,因此,闭门令是抗击流行疫情的一种久经考验的手段。这样一种考虑通常完全与租赁物无关。

此外,交易基础丧失范围内的变化必须是不可预见的。一方面可以说,就在数月之前,还没有人认真预见过像今天这样的封锁限制措施。另一方面,这样的流行疫情又绝对是可以预见的事件。长期以来,许多专家就已经警告全球健康危机的后果。在新冠疫情之前已经出现过流行病,即使影响没有这么严重。《民法典》第313条的前提是,假如当事人预见到流行病和限制措施,他们就会做出不同的合同约定。商用租赁合同对这种情况鲜有关于降低租金的规定,只要租赁物本身没有受到影响。因此,在出现流行疫情时,承租方难以协商要求免付租金。适用《民法典》第313条的另一个前提是,坚持不变更合同对于承租方不合理。在此取决于承租方的经济状况。现有众多的国家援助措施可以给有关企业提供帮助。可能会有人争论说,当承租方通过目前的援助项目获得资金弥补时,情势对他而言就并非是不合理的。

2减少租

关于承租方是否可以行使要求减少租金的权利,可以进行类似的考虑。如果租赁物在交给承租方时存在瑕疵,从而导致无法按照合同约定进行使用,或者在租赁期间出现这样的瑕疵,则根据《民法典》第536条第1款第1句,承租方在租赁物不具有适用性的时间段内免于缴纳租金。至关重要的问题因此是,对抗疫情的措施是否造成租赁物的瑕疵。相较于交易基础丧失,此时更要考虑个案情况,尤其是合同具体约定的租赁目的以及官方批准的风险承担。

从先前的司法判例中可以引申出若干指导方针:瑕疵是指租赁物的实际状态与按照合同应当具有的状态之间对承租方不利的偏差。事实状态和法律关系都可能存在瑕疵。根据先前的判例,如果承租方停业与租赁物相关,则为导致租金减少的瑕疵。也就是说,当停业是租赁物的具体性质造成的,而不是承租方的经营关系造成的时候,才有减少租金的可能。

迄今为止遏制新冠疫情的措施主要包括关闭零售店的大部分以及酒店和餐饮业。但是,这些措施仅在个别情况下才与租赁物的性质相关。与判例相关联的瑕疵可能会在这种情况下出现,即为了运营某项业务,出租的不仅仅是经营场所,而且是把包括设施在内的整个餐饮业务都租赁出去。

目前各个联邦州都只允许面积不超过800平方米的零售店开业,与租赁物的相关性看上去更为明显。但是,许多联邦州允许大型零售店把零售空间缩减至800平方米。在这种情况下,门店是否可以开业的原因就不再是出租物的大小,而是业务的类型。

关于对抗新冠疫情的政府措施是否构成减少租金的理由的问题,法学界中部分争议性的讨论才刚刚开始,预计不久之后会出现首个相关的法院判决。

 


马克斯•赫旭博格博士
克里斯托夫•阿尔门丁尔博士
朱美婷
王剑一博士

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