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德国租赁法改革动议将为不动产投资提供更多确定性

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德国联邦参议院(Bundesrat)近期通过了一项立法动议,其目的是简化长期租赁协议出现书面形式瑕疵时的终止权(2019年12月21日决议,联邦参议院印刷物469/19)。此项立法动议尚需德国联邦议院(Bundestag)的批准才能成为法律。此次修法动议尽管在许多细节和效果上仍存在不确定性,但可以明确预计的是,如果修法通过,在德国的不动产投资风险将会显著降低。

一、背景

德国《民法典》第550条规定,长于一年的住房租赁合同(包括商业租赁)应当采用书面形式。如果当事人没有遵循这一形式要求,则任何一方当事人都可以在约定的固定合同期限之前通知终止合同。根据《民法典》第566条的要求,出租的住房如果被出售,则买方自动进入既有的租赁关系,而《民法典》第550条关于书面形式要求的立法目的在于保护买方。但《民法典》第550条在实践中经常被承租方用来摆脱自己在长期租赁关系中的义务。在此,租赁合同未遵循书面形式要求构成不动产投资的一个重大风险,因为不动产投资本身在经济上是以固定期限为前提的。

另一方面,德国联邦法院(BGH)对这一书面形式要求进行了宽泛解释,即合同的全部实质内容都必须遵循书面形式。例如,从司法判例中发展出来的规则要求,租赁合同及其附件或者修改必须在物理上相互连接,或者至少清楚地形成一个整体(例如通过连续的分页和/或编号,一致的页面布局及其内容的连贯性等)。在租赁合同缔结后形成的附件(例如建筑物规格)必须具有对租赁合同正式修改的形式。对租赁合同的修改必须清楚明确地指名原合同,并且说明原合同订立日期以及被修改的合同条款。如果未遵守上述要求,则被视为违反书面形式要求,任何一方当事人可以在固定合同期限结束之前通知终止租赁合同。

根据司法判例中严格和复杂的规则,即使是对租赁合同的进行一处修改,如果没有适当记录或没有适当指明原合同,通常就足以构成对书面形式要求的违反,租赁合同因此可以在其固定期限之前就被终止。

过去,为了减少书面形式要求导致的不确定性,许多商业租赁合同都包含所谓的“书面形式补正条款”,此类条款要求当事人不得援引书面形式瑕疵或者对可能的书面形式瑕疵进行补正。然而,联邦法院在其判决中宣告此类补正条款不生效力(2018年9月27日判决,案号XII ZR 114/16)。该判决进一步增加了不动产投资者的风险。

二、立法动议一览

法律修订草案旨在解决上述问题,其主要内容包括如下要点。

首先,只有不动产的买方(即出租方)可以在书面形式瑕疵的情况下终止租赁合同。这一新规定将适用于既有和新订立的租赁合同。仅当既有的租赁合同在新法生效前被终止时,目前的规定才继续适用。

其次,出租方只能在知晓书面形式瑕疵后的三个月期间内行使终止权。

再次,承租方在收到出租方终止合同的通知后,有权在两周内提出异议。在这种情况下,承租方必须同意仅根据与符合书面形式要求的条款继续履行合同。

换句话说,承租方必须在未来放弃合同的非书面部分。

最后,在相关不动产收购完成后,不得再基于书面形式瑕疵终止合同。

三、前景

以上立法动议以及联邦政府的立场声明已经提交至联邦议院进行讨论。联邦政府表示,它可能不会支持联邦参议院的修法草案(联邦议院印刷品19/17034,2020年2月5日)。它认为,修法动议仅仅有利于商业租赁中的出租方。另外,联邦政府担心,软化书面形式要求会导致书面租赁合同的减少。但是,联邦政府也表示会进一步评估这一问题,并审查可以对修法动议进行哪些修改,以便在平衡承租方利益的同时增强商事租赁法中的规划安全。

如果联邦参议院的修法动议或者类似的改革议案通过,对投资者而言,德国的不动产交易的风险将显著降低。投资者可以信赖长期的固定期限租赁合同,并避免投资收益因为承租方提前终止合同而减少或丧失的风险。这也将给向不动产投资提供融资的银行带来安定性。在许多情况下,银行会要求出租方转让租赁合同下的债权,以作为融资担保。如果修法通过,这种担保的价值也会显著提升。

 

FILES:
2020_03_SZA_Client_Information_News_Real_Estate.pdf 325 KB