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Mandanteninformation

Update Februar 2021 - Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

Mandanteninformation Immobilien & Bauen - 


Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Maßnahmen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie betreffen in immer stärkerem Maße auch die Immobilienwirtschaft. Bereits zu Beginn der Pandemie im Frühjahr 2020 kündigten zahlreiche Unternehmen an, die Miete aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie nicht zu begleichen. Andere Unternehmen forderten eine Stundung oder eine Reduktion der Miete. Hierbei wurde von zahlreichen Mietern auch die Frage aufgeworfen, ob durch die behördliche Schließung von Ladengeschäften und Gastronomiebetrieben die Geschäftsgrundlage dieser Mietverträge oder der vertraglich vereinbarte Gebrauch der Mietsache derart gestört ist, dass die Miete teilweise oder sogar vollständig zu kürzen ist. Im Rahmen des sogenannten ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 wurde dies noch überwiegend abgelehnt. Ende des Jahres 2020 hat der Gesetzgeber im Zuge der Maßnahmen zum sogenannten zweiten Lockdowns, welcher seit Dezember andauert, eine gesetzliche Regelung geschaffen, die nunmehr eine Störung der Geschäftsgrundlage in Fällen behördlicher Nutzungsbeschränkungen durch Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung annimmt.

I.    Regelungen im Zeitraum des ersten Lockdowns 

Der Gesetzgeber hatte zu Beginn der Pandemie schnell reagiert. Bereits am 27. März 2020 wurde das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht ("Covid-19-Pandemiegesetz") verabschiedet, welches auch eine Regelung für Mietverhältnisse enthielt: Konnte ein Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie eine fällige Miete in der Zeit zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 nicht leisten, so kann der Vermieter ihm nicht aufgrund dieses Zahlungsrückstandes kündigen. Die Regelung gilt im Wohnraummietrecht ebenso wie im Gewerbemietrecht. Sie gilt für Verbraucher ebenso wie für Großkonzerne. Die Regelung ist nicht dispositiv und kann daher nicht durch einen Vertrag abgeändert werden. Dies gilt für bereits bestehende vertragliche Regelungen ebenso wie für Verträge, die im Geltungszeitraum der Norm abgeschlossen wurden. Die Regelung ist zum 1. Juli 2020 ausgelaufen. Mieter haben nun zwei Jahre (bis Juni 2022) Zeit, die Zahlungen nachzuholen, sodann lebt das Kündigungsrecht wieder auf. Dies gilt nicht nur bei Miete, sondern auch bei einer Pacht.

Diese gesetzliche Regelung stellt eine Ausnahme von dem generellen zivilrechtlichen Grundsatz dar, dass eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht von der Leistung und insofern auch nicht von den Rechtsfolgen der nicht rechtzeitigen Leistung befreit. Grundsätzlich kann der Vermieter den Mietvertrag nämlich kündigen, wenn der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist.

Diese Kündigungsmöglichkeiten sind für Zahlungsrückstände aus der Zeit ab dem 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 außer Kraft gesetzt, sofern dieser Zahlungsverzug auf Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Die Gesetzesbegründung hebt hervor, dass die Kündigung nicht ausgeschlossen ist, wenn die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen beruht, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat. Nach dem Gesetzestext muss die Nichtleistung lediglich auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Dieser Wortlaut ist unspezifischer als beispielsweise die Maßnahmen zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19 Pandemie zum Darlehensrecht. Hier ist Anknüpfungspunkt, dass Einnahmeausfälle durch die Pandemie hervorgerufen werden, welche eine Zahlung von Zins- und Tilgungsleistungen unzumutbar machen.

Der Zusammenhang zwischen den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung muss durch den Mieter glaubhaft gemacht werden. Dazu muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Pandemie beruht. Diese Glaubhaftmachung kann etwa durch Versicherung an Eides statt erfolgen. Ebenso kann die Glaubhaftmachung durch Vorlage von Bescheiden über die Gewährung von Unterstützungsmaßnahmen oder Nachweise über den Verdienstausfall erfolgen.

Nach der Gesetzesbegründung soll es für eine Glaubhaftmachung im Gewerbemietrecht genügen, wenn der Betrieb im Rahmen der Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie untersagt oder erheblich eingeschränkt wurde. Hiervon umfasst waren im Rahmen des ersten Lockdowns insbesondere die zahlreichen Betriebe des Einzelhandels, die ihre Läden und Geschäftslokale nicht mehr öffnen konnten. Damals ebenso davon betroffen waren Gastronomiebetriebe und Hotels. Es konnte jedoch bezweifelt werden, dass ein Mieter tatsächlich allein mit Hinweis auf eine behördliche Schließung seines Ladengeschäfts die Miete verweigern darf, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen. Nachdem ein großer Sportartikelhersteller und einige Handelsketten öffentlich mitgeteilt hatten, keine Miete für ihre Ladenlokale zahlen zu wollen, folgte eine öffentliche Diskussion. Die Bundesjustizministerin erklärte in diesem Zusammenhang, die Regelung gelte nur für Unternehmen, welche tatsächlich infolge der Krise in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten geraten. In der Tat steht in der Gesetzesbegründung, die Kündigung solle nicht ausgeschlossen sein, wenn die Nichtleistung auf Zahlungsunwilligkeit des Mieters beruhe. Zahlreiche Handelsketten konnten nämlich trotz der COVID-19-Pandemie Umsatzausfälle durch stärkere Einnahmen im Onlinehandel ausgleichen. Einige Restaurants profitieren von Lieferangeboten. Bei sogenannten Flagship-Stores wird man die Frage stellen können, ob der Mieter nicht generell seine Umsätze unabhängig von dem Verkauf der Ware in dem jeweiligen Ladengeschäft erzielt. Im Einzelfall wird man annehmen können, dass diese Flagship-Stores weniger dem direkten Verkauf im Laden, sondern primär dem Marketing dienen. 

In diesem Zusammenhang ist es bedeutsam, dass die Regelung nicht so weit geht, wie das generelle Moratorium für schuldrechtliche Leistungen, welches ausdrücklich das Mietrecht ausnimmt. Damit bleibt die Miete grundsätzlich geschuldet und fällig. Dies bedeutet, dass auch Fälligkeitszinsen in gesetzlicher oder vertraglich vereinbarter Höhe anfallen. Auch verbleibt wohl eine Haftung des Mieters für weitere Schäden des Vermieters, welche durch die Nichtleistung verursacht wurden. Der Vermieter kann seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen und im Falle des unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Zahlungsverzugs auch die Mietsicherheit in Anspruch nehmen. Der Mieter muss die Mietsicherheit zwar wieder auffüllen, wenn der Vermieter auf diese zugegriffen hat. Allerdings wird er dazu in analoger Anwendung der Regelungen des COVID-19-Pandemiegesetzes bis zum 30. Juni 2022 Zeit haben, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen.

Mangels Sonderregelungen kann der Vermieter grundsätzlich auch sein Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend machen. Es bleibt abzuwarten, ob die Gerichte dieses Recht des Vermieters aufgrund der ratio legis des Covid-19-Pandemiegesetzes zugunsten des Mieters einschränken.

II.    Regelung im Rahmen des zweiten Lockdowns

Bereits im Rahmen des sogenannten ersten Lockdowns wurde diskutiert, ob der Mieter auf Grund der COVID-19-Pandemie nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Miete reduzieren oder gänzlich verweigern darf. 
Grundsätzlich kann nämlich ein Vertragspartner und damit auch der Mieter nach § 313 BGB, eine Vertragsanpassung verlangen, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dies ist jedoch nur möglich, wenn und soweit dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Mietvertrag nicht zugemutet werden kann. Eine solche Vertragsanpassung wäre in etwa die Stundung, die Reduktion oder sogar der Erlass der Miete.

Zahlreiche Instanzgerichte lehnten hinsichtlich des Zeitraums des ersten Lockdowns die Möglichkeit der Mietreduzierung bzw. Mietverweigerung ab (LG Mannheim, Urteil vom 09.07.2020 - 23 O 22/20; LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 – HK O 17/20; LG Frankfurt a. M, Urteil vom 02.10.2020 – 2-15 O 23/20). Andere Instanzgerichte (LG München I, Endurteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20) sahen jedoch genauso wie einzelne Stimmen in der Literatur einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gegeben. 

Am 31. Dezember 2020 trat mit § 7 des Art. 240 EGBGB eine neue Regelung in Kraft. Hiernach wird ein Wegfall der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB vermutet, wenn Gewerbeflächen infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters oder Pächters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

Damit wird die Änderung wesentlicher Umstände als Voraussetzung für die Störung der Geschäftsgrundlage nun vermutet. Der Gewerbemieter muss aber weiterhin darlegen, dass die Parteien bei Kenntnis der Umstände eine andere Regelung getroffen hätten und dass für ihn ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag unzumutbar ist. Auch die Rechtsfolgen der gestörten Geschäftsgrundlage sind im Einzelfall zu bestimmen.

Der Gesetzgeber hat mit der Regelung also klargestellt, dass die Verteilung der Lasten der COVID-19-Pandemie im Gewerbemietrecht über § 313 BGB zu regeln sind und nicht etwa durch das mietrechtliche Minderungsrecht. Ob Gewerbemietverträge deshalb angepasst werden müssen bleibt hingegen der Entscheidung der Gerichte im Einzelfall vorbehalten. 

Die Regelung wirft indes zahlreiche Fragen auf und wurde daher auch in der Fachliteratur bereits vielfach kritisiert. Unklar bleibt beispielswiese, ob der Gesetzgeber mit der neuen Regelung auch signalisieren will, dass auch während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorlag. Weiterhin bleibt unklar, ob sich lediglich der Mieter oder auch der Vermieter auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann.

Schließlich aber überlässt es der Gesetzgeber im Ergebnis weitgehend den Parteien des Mietverhältnisses, im Verhandlungswege eine Lösung für die Folgen des Lockdowns zu finden. Während eine solche einvernehmliche Regelung im Kontext des ersten Lockdowns auf Grundlage einer klaren gesetzlichen Regelung in zahlreichen Fällen gefunden werden konnte, bleibt abzuwarten, ob dies auf Grundlage der neuen Regelung in gleichem Maße der Fall ist. Soweit eine Einigung nicht gefunden werden kann, werden die Parteien unweigerlich die Gerichte anrufen. 

Hierzu hat der Gesetzgeber in § 44 EGZPO eine flankierende Regelung im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung getroffen: Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Ein früher erster Termin soll in solchen Verfahren spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden. Doch beeinträchtigten die Maßnahmen der Pandemiebekämpfung auch die Gerichte. Daher kann bezweifelt werden, ob es den Gerichten während des Lockdowns tatsächlich gelingt, solche Streitigkeiten einer schnellen Einigung zuzuführen.    

 

Diese Mandanteninformation beinhaltet lediglich eine unverbindliche Übersicht über das in ihr adressierte Themengebiet. Sie ersetzt keine rechtliche Beratung. Als Ansprechpartner zu dieser Mandanteninformation und zu Ihrer Beratung stehen gerne zur Verfügung:

Dr. Max Hirschberger
Dr. Christoph Allmendinger

DATEIEN:
2021-02_SZA-Mandateninformation_Covid19_Mietzahlungspflicht.pdf 476 KB