Now loading.
Please wait.

menu

 DEUTSCH | ENGLISH | 中文 

Sie sind hier: Aktuelles / Archiv Aktuelles  / detail

News

Bundesregierung plant behördlichen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung in Eigentumswohnungen

Mandanteninformation Immobilien & Bauen - 


Die Begründung von Wohnungseigentum in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten könnte künftig einem behördlichen Genehmigungsvorbehalt unterliegen. Damit würde de facto die Umwandlung in Wohneigentum in bestimmten Lagen erheblich erschwert.

I. Hintergrund

Von der COVID-19 Pandemie weitgehend unbeeindruckt steigen die Preise für Wohnimmobilien weiter an. Dies gilt insbesondere in den begehrten Innenstadtlagen und Randlagen von Großstädten, welche für Investoren besonders attraktiv sind. Vielfach werden gerade hier Mietshäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt, um diese sodann zu verkaufen. Dies birgt die Gefahr, dass seit langem ansässige Mieter aus diesen begehrten Lagen verdrängt werden. Einige besonders betroffene Kommunen haben daher schon reagiert, jedoch mit mäßigem Erfolg. So hat etwa der bayerische Verwaltungsgerichtshof die Zweckentfremdungssatzung der Stadt München kürzlich mangels Regelungskompetenz für ungültig erklärt. Nun will die Bundesregierung Mieter in angespannten Wohnungsmärkten durch eine Änderung des BauGB vor der Verdrängung durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen schützen.

 

II. Begrenzung der Umwandlungsmöglichkeiten in angespannten Wohnungsmärkten

Dieses Ziel verfolgt die Bundesregierung durch die geplante Einführung eines § 250 BauGB, der ein Umwandlungsverbot mit Genehmigungsvorbehalt beinhaltet. Diese neue Regelung ist in einem Regierungsentwurf enthalten, den das Bundeskabinett am 6. November 2020 im Eilverfahren gem. Art. 76 Abs. 2 S. 4 GG dem Bundesrat zur Stellungnahme zugeleitet hat. Das Gesetzgebungsvorhaben ist nun in Abstimmung zwischen dem Bundestag und dem Bundesrat. Mit einer Verabschiedung des Gesetzes ist bis zum Ende der Legislaturperiode, mithin kurzfristig zu rechnen.

1. Landesverordnungen bestimmen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten

Die neue Regelung fordert, dass ein Eigentümer, der sein Wohnhaus in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in Eigentumswohnungen aufteilen will, dies von einer Landesbehörde genehmigen lassen muss. Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt müssen nach dem Gesetzesentwurf von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt werden. Um sicherzustellen, dass der städtebauliche Grundstücksverkehr nicht auf Dauer eingeschränkt ist, müssen diese Rechtsverordnungen befristet sein. Gemäß dem Gesetzesvorhaben sind unter Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten solche Gebiete zu verstehen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in wenigstens einem Teil des Gebietes besonders gefährdet ist. Genauer bestimmt wird dies noch durch eine nicht abschließende Aufzählung von Regelbeispielen.

Ausreichend für einen angespannten Wohnungsmarkt ist demnach, dass (i) die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt, (ii) die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt (iii) die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder (iv) ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Damit droht das Umwandlungsverbot gerade in den für Investoren besonders begehrten Lagen.

2. Anwendung ist beschränkt auf Bestandsimmobilien

Da der geplante neue § 250 BauGB die Verdrängung des Mietmarktes verhindern möchte, kommt dies begriffsnotwendig nur dort in Betracht, wo eine Verdrängung von etwas bereits Existierendem stattfinden kann. Es werden damit nur bereits bestehende vermietete Wohnobjekte erfasst, die dem Mietmarkt erhalten bleiben sollen. Neubauten können nach freiem Er-messen der Erbauer ganz oder teilweise in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. 1

3. Genehmigungsvorbehalt

Wenn die genannten Voraussetzungen vorliegen, dann ergibt sich nach dem geplanten Gesetz ein Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen von Mietshäusern in Wohneigentum. Eine Umwandlung ist sodann nur noch mit einer Genehmigung der zuständigen Landesbehörde möglich. Eine Eintragung der Umwandlung im Grundbuch darf nur vorgenommen werden, wenn die Genehmigung nachgewiesen ist. Um nachträgliche Streitigkeiten über die Wirksamkeit der Eintragung zu vermeiden und die Sicherheit des Rechtsverkehrs zu gewährleisten, gilt die Genehmigung als erteilt, sobald das Grundbuchamt die Wohnungseigentumsgrundbücher angelegt hat.

In bestimmten Einzelfällen soll allerdings ein Anspruch auf Erteilung einer solchen Genehmigung bestehen. Damit sollen Fälle geregelt werden, in denen eine versagte Genehmigung als unzulässig empfunden wird. Die Ausnahmen bestehen unabhängig davon, welche Auswirkungen sie auf den Mietwohnmarkt haben, weswegen sie restriktiv auszulegen sind. Darunter fallen Konstellationen wie eine Aufteilung des Gebäudes aufgrund eines Erbfalls zu Gunsten der Erben, wenn das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll oder wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen an die Mieter verkauft werden. Wenn eine Verweigerung der Genehmigung nicht zumutbar wäre, hat der Eigentümer ebenfalls einen Anspruch auf Genehmigung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Eigentümer die Verkaufserlöse braucht, um Erhaltungsmaßnahmen an seinem Gebäude zu finanzieren. Weiterhin hat der Eigentümer einen Anspruch auf Genehmigung, wenn Dritte vormerkungsgesicherte Ansprüche auf Übereignung des Grundstücks haben, die vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eingetragen waren.

Ebenfalls möglich ist eine Genehmigung der Umwandlung unter Auflagen. Die zuständige Behörde hat zu überprüfen, ob die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen tatsächlich gefährdet ist. Ist dies nicht der Fall - wenn in etwa das Gebäude vorher wegen Unvermietbarkeit leer stand -  ist ein milderes Mittel zu einer Versagung die Genehmigung mit einer Auflage. Eine solche Auflage könnte in etwa darin bestehen, einen bestimmten Anteil der Wohnungen an Bestandsmieter zu verkaufen.

 

III. Auswirkungen auf aktuelle Investitionen und Investoren

Das Gesetzesvorhaben hat vielfach Kritik erfahren. Die Kritiker bezweifeln dabei generell, dass das Umwandlungsverbot effektiv sei, da bezahlbarer Wohnraum auch als Eigentumswohnung bestehen könne. Es sei nicht einzusehen, warum eine generelle Zielsetzung der Erhaltung der Mietquote im Verhältnis zu Eigentumswohnungen erstrebenswert sei. Verwiesen wird auch darauf, dass Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern ohnehin schon eine sehr niedrige Eigentumsquote aufweist. Eine Förderung der Mietwohnungen in den ausgewiesenen Gebieten sei insbesondere kontraproduktiv zur generell erwünschten Bildung von Wohneigentum, die aktuell durch Instrumente wie das Baukindergeld und den sogenannten "Wohn-Riester" unterstützt wird. Eine Verknappung von Eigentumswohnungen würde zudem nur dazu führen, dass die Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen. Überdies beträfe die Regelung nicht nur institutionelle Investoren, sondern auch viele mittelständische und kleine Vermieter. Schließlich wird auch die Gesetzgebungskompetenz des Bundes in der Literatur in Zweifel gezogen. Es ist daher damit zu rechnen, dass der geplante § 250 BauGB früher oder später auch vom Bundesverfassungsgericht überprüft wird. Derzeit erzeugt das geplante Gesetzgebungsvorhaben vor allem aber große Unsicherheit bei Investoren. Diese müssen bei aktuellen Investitionen damit rechnen, dass eine geplante Umwandlung in Wohneigentum kurzfristig nicht mehr möglich ist.

Momentan ist noch nicht ersichtlich, ob die Regelung auch rückwirkend für die Vergangenheit gelten soll. Dies erscheint jedenfalls dann kaum denkbar, wenn das Wohnungseigentum bereits in das Grundbuch eingetragen wurde. Einen weiteren Schutz vor einer solchen Rückwirkung bietet der vorgesehene Anspruch auf eine Genehmigung, wenn Dritte vormerkungsgesicherte Ansprüche auf Übereignung des Grundstücks haben, die vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eingetragen waren.

Eigentümern von Immobilien, die eine Aufteilung in Wohnungseigentum planen, ist daher zu raten, diese schnellstmöglich umzusetzen.

Diese Mandanteninformation beinhaltet lediglich eine unverbindliche Übersicht über das in ihr adressierte Themengebiet. Sie ersetzt keine rechtliche Beratung. Als Ansprechpartner zu dieser Mandanteninformation und zu Ihrer Beratung stehen gerne zur Verfügung:

Dr. Max Hirschberger LL.M.(Michigan)
Dr. Christoph Allmendinger LL.M. (LSE)
Florian Knerr LL.M. (Virginia)

 


1 Baulandmobilisierungsgesetz, BR Drucksache 686/20, S. 37.

DATEIEN:
2021_02_09_SZA_Mandanteninformation____250_BauGB-E.pdf 201 KB